Energielabel voor verhuurders en beleggers

Kort antwoord

Wanneer heeft u als verhuurder een energielabel nodig?

• Bij een nieuwe verhuur. De woning heeft een geldig energielabel en de labelklasse en energieprestatie-indicator staan in de advertentie.
• Bij verlenging of vernieuwing van een huurcontract. Deze verplichting geldt sinds 29 mei 2026.
• Bij verkoop. Van het hele pand of van afzonderlijke appartementen.

Een bestaand, geregistreerd energielabel blijft geldig tot de einddatum die op het label staat, maximaal tien jaar. In EP-online kunt u per adres controleren of er een geldig label is. Dat voorkomt dat u een woning laat opnemen die nog een bruikbaar label heeft.

De precieze regels en uitzonderingen leest u in ons artikel over wanneer een energielabel verplicht is en hoe lang het geldig blijft. Wat er in een advertentie moet staan, vindt u bij energielabel in de woningadvertentie. Over handhaving leest u meer bij de boete bij een ontbrekend energielabel.

Meerdere woningen in één pand

Heeft u bijvoorbeeld zes appartementen in hetzelfde gebouw? Dan stemmen we de aanpak vooraf met u af, zodat u en uw huurders weten waar ze aan toe zijn.

1. Inventarisatie en BAG-controle. U geeft de adressen door. Wij controleren welke woningen al een geldig label hebben en of iedere woning in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) een eigen verblijfsobject heeft.
2. Eén prijsopgave voor het pand. U ontvangt vooraf een vaste prijs, zonder voorrijkosten binnen het werkgebied.
3. Planning. We plannen de opnames waar mogelijk aansluitend in. Iedere woning die we opnemen, moet toegankelijk zijn. U of uw beheerder informeert de huurders.
4. Opname per woning. Per woning leggen we de indeling, isolatie, beglazing en installaties vast. Documentatie die voor het hele pand geldt, zoals bouwtekeningen, hoeft u maar één keer aan te leveren.
5. Berekening en registratie. Iedere woning krijgt een eigen berekening volgens de NTA 8800 en een eigen registratie in EP-online.

Welke stukken bruikbaar zijn, leest u bij geldige bewijslast voor isolatie.

Hoeft iedere woning te worden bezocht? Referentiewoningen uitgelegd

Het opnameprotocol ISSO 82.1 kent het principe van representativiteit. Zijn woningen in een complex voldoende gelijk, dan wordt één woning als referentiewoning opgenomen en doorgerekend. De gelijkende woningen kunnen op basis van die referentiewoning worden geregistreerd, zonder dat de adviseur ze allemaal van binnen opneemt.

Iedere woning krijgt ook dan een eigen registratie op het eigen adres. De bezochte woning krijgt een individueel energieprestatierapport, een niet bezochte woning een rapport op basis van de referentiewoning.

De voorwaarden zijn streng. Woningen gelden alleen als gelijkend wanneer onder meer het volgende overeenkomt:

• woningtype, plattegrond en positie in het gebouw, met een gebruiksoppervlakte die hooguit 5% afwijkt;
• de bouwkundige schil, zoals gevels, beglazing, dak en vloer, binnen een marge van 10%;
• de oriëntatieklasse;
• de installaties: hetzelfde afgiftesysteem, ventilatiesysteem en tapwatersysteem, dezelfde zonnepanelen en dezelfde koeling.

Daarnaast moeten de kenmerken van alle woningen vooraf bekend zijn uit tekeningen, facturen of foto’s, en bezoekt de adviseur een steekproef om die informatie te controleren.

Representativiteit is vooral zinvol bij grotere complexen met één eigenaar en identieke woningen. Een appartement op de bovenste verdieping heeft bovendien een andere positie in het gebouw dan hetzelfde appartement daaronder en valt daardoor in een andere groep. Of het bij uw pand mogelijk is, beoordelen we vooraf bij de inventarisatie.

Praktijkvoorbeeld: vier appartementen met één BAG-registratie

Bij een aanvraag voor een energielabel van een appartement kwamen we een bijzondere situatie tegen. Het pand bestaat uit vier zelfstandige appartementen, maar staat in de BAG geregistreerd als één verblijfsobject.

Wat was het probleem?

De eigenaar wilde een afzonderlijk energielabel voor het appartement op de begane grond. Bij de controle van de BAG-gegevens bleek dat de appartementen geen eigen verblijfsobject hebben. Een energielabel wordt geregistreerd op een adres uit de BAG. Per adres kan in beginsel één woninglabel worden vastgelegd.

Hoe hebben we dit aangepakt?

We hebben de situatie onderzocht en voorgelegd aan onze certificaathouder. Daaruit kwamen twee routes:

• De BAG-registratie laten aanpassen. De eigenaar vraagt de gemeente om de afzonderlijke woningen als eigen verblijfsobject met eigen adres vast te leggen. Dit is de structurele oplossing, maar kost tijd.
• Registratie met een detailaanduiding. Voor de tweede en volgende woning op hetzelfde adres kan de adviseur bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) een detailaanduiding aanvragen, bijvoorbeeld huisnummer-1 en huisnummer-2. De aanduiding wordt in overleg met de eigenaar bepaald.

Wat betekent dit voor u als verhuurder?

Is uw pand in de loop der jaren in meerdere woningen verdeeld? Controleer dan vóór de opname of de BAG-registratie aansluit op de feitelijke indeling. U kunt dat zelf nakijken in de BAG Viewer van het Kadaster. Wij doen deze controle standaard bij de inventarisatie, zodat u niet pas bij de registratie ontdekt dat een afzonderlijk label extra stappen vraagt.

Energielabel en huurpunten

In het woningwaarderingsstelsel levert de energielabelklasse punten op. Voor een zelfstandige woning van 40 m² of groter geeft label C bijvoorbeeld 22 punten bij een eengezinswoning en 15 punten bij een appartement. Label E, F en G leveren aftrek op: 4, 9 en 15 punten.

Het label kan daardoor verschil maken voor de maximale huurprijs en voor het segment waarin een woning valt. De volledige puntentabel en de uitzondering voor monumenten staan in ons artikel over huurpunten en het energielabel.

Overweegt u te verduurzamen voordat u het label laat registreren? Bekijk dan van label G naar B in stappen en welke isolatie de meeste labelwinst geeft.

Wat legt u vooraf klaar?

Voor zover beschikbaar:

• Een lijst met adressen en huisnummertoevoegingen van alle woningen.
• Een contactpersoon voor de toegang, bijvoorbeeld de beheerder.
• Bouwtekeningen of plattegronden van het pand.
• Facturen en opleverdocumenten van isolatie, beglazing en installaties.
• Gegevens van collectieve installaties, als die er zijn.
• Eerdere energielabels of rapporten van het pand.

Meer over de opname zelf leest u bij de woningopname voorbereiden.

Wat u ontvangt

• Per woning een officieel energielabel, geregistreerd in EP-online.
• Per woning het afschrift van het energielabel als pdf.
• Op verzoek een overzicht van alle labels in het pand.

De doorlooptijd spreken we vooraf af. Hoe het traject bij één woning verloopt, leest u bij onze werkwijze.

Tarieven

Voor één woning gelden onze vaste tarieven per woningtype en oppervlakte. Een appartement tot en met 100 m² kost 249 euro inclusief btw.

Bij meerdere woningen in één pand ontvangt u vooraf een vaste prijs voor het geheel. Daarin zijn de opname, de berekening, de registratie en het afschrift per woning opgenomen.

Veelgestelde vragen

Moeten de huurders thuis zijn?

De adviseur moet iedere woning kunnen betreden. Dat kan met de huurder, met u of met de beheerder. We spreken vooraf tijdvakken af, zodat huurders weten wanneer we komen.

Een deel van de woningen heeft al een label. Wat nu?

Een geldig, geregistreerd label hoeft niet opnieuw te worden opgesteld. We nemen alleen de woningen op waarvoor dat nodig is, of waarvoor u na verbeteringen een nieuw label wilt.

Mijn huurcontract loopt gewoon door. Heb ik dan een label nodig?

De uitbreiding van 29 mei 2026 gaat over het verlengen of vernieuwen van een huurcontract. Wat dat voor uw situatie betekent, leest u in ons artikel over de labelplicht.

Werkt u ook voor makelaars en vastgoedbeheerders?

Ja. Voor makelaars en beheerders die regelmatig labels nodig hebben, is er een aparte pagina: energielabels voor makelaars.