Hoeveel huurpunten levert een energielabel op?

Kort antwoord

Dit artikel gaat over zelfstandige woonruimte. Voor onzelfstandige woonruimte, kleine woningen en bijzondere situaties kunnen andere regels of tabellen gelden. Controleer bij verhuur altijd de actuele Huurcommissie-tabellen of gebruik de officiële huurprijscheck.

Bron en jaarlijkse controle

Omdat WWS-punten, huurprijsgrenzen en beleidsboeken kunnen wijzigen, is dit een onderhoudsgevoelig artikel. De Huurcommissie en Rijksoverheid blijven leidend bij verhuur, huurprijscheck en procedures.

Hoe het energielabel meetelt in het WWS

In het woningwaarderingsstelsel krijgt een zelfstandige huurwoning punten voor onder meer oppervlakte, voorzieningen, WOZ-waarde, buitenruimte en energieprestatie. Het totale puntenaantal bepaalt de maximale redelijke huurprijs in de sociale huur en middenhuur.

De energieprestatie blijkt uit een geldig energielabel of, bij oudere situaties, uit een geldige Energie-Index. Voor energielabels die vanaf 1 januari 2021 zijn opgenomen, gaat het om een energielabel op basis van de NTA 8800-bepalingsmethode. De energieprestatie is openbaar te controleren via EP-online.

Het WWS maakt onderscheid tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen. Een eengezinswoning is bijvoorbeeld een rijwoning, twee-onder-een-kapwoning of vrijstaande woning. Appartementen, flats en duplexwoningen vallen onder meergezinswoningen.

Lees ook hoe energielabelklassen werken en wanneer een energielabel verplicht en geldig is.

Huurpunten per energielabel

Waarom dit verhuurders direct raakt

Sinds de Wet betaalbare huur is het puntenaantal nog belangrijker geworden. Voor zelfstandige woningen geldt in 2026:

• Tot en met 143 punten: sociale huur. De maximale aanvangshuurprijsgrens is in 2026 €932,93.
• 144 tot en met 186 punten: middenhuur. Dit segment is gereguleerd voor nieuwe contracten; de bovengrens is in 2026 €1.228,07.
• 187 punten of meer: vrije sector, mits ook de huurprijs boven de toepasselijke liberalisatiegrens ligt.

Rond deze grenzen kan een energielabel beslissend zijn. Een woning die net onder de 187 punten zit, kan door een beter label in sommige gevallen over de grens komen. Andersom kunnen labels E, F en G de puntentelling juist stevig omlaag trekken.

Voorwaarden en valkuilen

• Het label moet geldig zijn. Een energielabel is maximaal tien jaar geldig. Een vervallen label levert geen waardering op in het WWS.
• Een vereenvoudigd energielabel uit 2015 tot 2021 telt niet mee. Alleen een geldige Energie-Index uit die periode kan meetellen als EP-online aangeeft dat deze geldig is voor WWS.
• Zonder geldig label wordt gekeken naar het bouwjaar. Dat valt vaak lager uit dan een actueel label, omdat latere isolatie, zonnepanelen of installaties dan niet goed zichtbaar worden in de puntentelling.
• Het label moet voor de individuele woning zijn geregistreerd. Een label voor een heel complex is niet genoeg voor een individuele zelfstandige woonruimte.
• Monumenten krijgen geen minpunten. Bij rijks-, provinciale en gemeentelijke monumenten worden voor label E, F of G geen negatieve punten toegekend, maar 0 punten.
• Bij een energieprestatievergoeding gelden aparte punten. Bij een geldige EPV gelden vaste punten: 32 voor een eengezinswoning en 28 voor een meergezinswoning.

Voor verhuurders is goede documentatie belangrijk. Bekijk ook welke bewijslast geldig is voor isolatie en hoe u de energie-opname voorbereidt.

Puntentelling bij nieuwe huurcontracten

Vanaf 1 januari 2025 moet een verhuurder bij elk nieuw huurcontract een puntentelling voegen. Voor verhuurders betekent dit dat een actueel en correct energielabel geen formaliteit is, maar onderdeel van de onderbouwing van de maximale huurprijs.

Een fout, oud of ontbrekend label kan daardoor direct invloed hebben op de huurprijs die u mag vragen. Controleer daarom vooraf of het label nog geldig is en of verduurzamingsmaatregelen goed zijn vastgelegd.

Wat dit praktisch betekent

Voor verhuurders is het energielabel een directe knop op de WWS-puntentelling. Een actueel label voorkomt dat u punten misloopt door een verouderde of forfaitaire waardering. Staat uw woning op label E, F of G, dan is het verstandig om vooraf te laten beoordelen welke maatregelen de meeste puntwinst kunnen opleveren.

Soms kan één labelsprong al veel verschil maken, maar de uitkomst blijft afhankelijk van de totale woningwaardering. Praktische vervolgartikelen zijn energielabel verbeteren: 7 tips, welke isolatie de meeste labelwinst geeft, HR++ glas en energielabel en van label G, F of E richting B.

Veelgestelde vragen

Hoeveel huurpunten levert mijn energielabel op?

Voor zelfstandige woningen van 40 m² of groter loopt dit van -15 punten bij label G tot 62 punten bij A++++ voor een eengezinswoning. Voor een meergezinswoning loopt dit van -15 tot 58 punten. Label A levert bijvoorbeeld 41 punten op bij een eengezinswoning en 37 punten bij een meergezinswoning.

Tellen slechte energielabels echt negatief mee?

Ja. Sinds 1 juli 2024 leveren slechte labels minpunten op: label E geeft -4 punten, label F -9 punten en label G -15 punten. Voor monumenten geldt een uitzondering: daar worden bij label E, F en G geen minpunten toegepast, maar 0 punten.

Mijn huurwoning heeft geen geldig energielabel. Wat dan?

Dan worden de punten voor de energieprestatie bepaald op basis van het bouwjaar van de woning. Dat valt vaak lager uit dan met een actueel label, omdat latere verduurzaming dan niet wordt meegenomen zoals bij een officieel geregistreerd energielabel.

Telt een oud, vereenvoudigd energielabel mee voor de huurpunten?

Nee. Een vereenvoudigd energielabel uit de periode 2015 tot 2021 telt niet mee in het woningwaarderingsstelsel. Een geldige Energie-Index uit die periode kan onder voorwaarden wel meetellen als EP-online aangeeft dat deze geldig is voor WWS.

Kan een beter energielabel mijn woning naar de vrije sector brengen?

Dat kan, maar alleen als de volledige WWS-puntentelling hoog genoeg is. In 2026 ligt de grens voor de vrije sector bij 187 punten of meer, in combinatie met een huurprijs boven de toepasselijke liberalisatiegrens. Het energielabel kan vooral rond die grens doorslaggevend zijn.